Wie in Den Haag een woning koopt, verkoopt of laat taxeren, krijgt er mogelijk mee te maken: erfpacht. Er staan in Den Haag woningen op erfpachtgrond van de gemeente. Voor de waarde van een woning kan dat veel uitmaken, maar lang niet altijd evenveel. In dit artikel leg ik uit waar het verschil in zit.
Wat is erfpacht?
Bij erfpacht is de grond onder uw woning eigendom van de gemeente. U mag die grond gebruiken en betaalt daarvoor een vergoeding: de canon. De woning zelf is van u, maar u bent gebonden aan de voorwaarden van het erfpachtcontract. Die voorwaarden staan in de erfpachtakte.
Niet elke erfpacht is hetzelfde
De gemeente Den Haag kent verschillende soorten erfpachtrechten. Er zijn tijdelijke rechten met een einddatum, die daarna worden omgezet in een recht zonder einddatum. En er zijn eeuwigdurende rechten, onder de Algemene Bepalingen van 1986 of die van 2024. Met het nieuwe stelsel van 2024 wil de gemeente de canon stabieler en voorspelbaarder maken.
Voor de waarde maakt het nogal uit welke regels voor uw woning gelden. Daarom begint een goede taxatie van een erfpachtwoning altijd bij het lezen van de akte.
Drie factoren die de waarde bepalen
1. De hoogte van de canon
Betaalt u jaarlijks canon, dan rekent een koper die mee als vaste woonlast, net als bijvoorbeeld de bijdrage aan de VvE. Veel geldverstrekkers nemen de canon ook mee bij het bepalen van de maximale hypotheek. Hoe hoger de canon, hoe minder een koper overhoudt voor de woning zelf, en hoe lager de waarde. In 2026 hanteert de gemeente Den Haag een canonpercentage van 2,2 procent.
2. Is de canon afgekocht?
Is de canon eeuwigdurend afgekocht, dan betaalt u niets meer aan de gemeente. Zo'n woning ligt in waarde dicht bij een vergelijkbare woning op eigen grond. Het verschil met een woning waarvoor nog wel canon wordt betaald, kan aanzienlijk zijn.
3. Looptijd en voorwaarden
Bij een tijdelijk recht dat binnenkort afloopt, weet een koper nog niet precies welke canon hij straks gaat betalen. Die onzekerheid weegt mee. Ook bijzondere voorwaarden, zoals beperkingen bij verbouwen of de verplichting om toestemming te vragen bij verkoop, kunnen invloed hebben.
Een rekenvoorbeeld
Stel: twee vergelijkbare appartementen in dezelfde straat, met dezelfde indeling en in dezelfde staat. Voor het ene appartement is de canon afgekocht. Voor het andere wordt nog 1.200 euro per jaar betaald.
Een koper van het tweede appartement heeft dus elke maand 100 euro extra woonlasten. Omgerekend naar wat hij daardoor minder kan of wil lenen, kan dat al snel een verschil van enkele tienduizenden euro's in waarde opleveren. Hoeveel precies, hangt af van onder meer de rente, de looptijd van het recht en de markt op dat moment. Daarom is een zorgvuldige beoordeling per woning nodig.
Twee woningen die er van binnen precies hetzelfde uitzien, kunnen door erfpacht toch flink in waarde verschillen.
Vergelijken met de buurt
Dat verschil moet wel in de juiste context worden gezien. Bij een taxatie vergelijk ik uw woning met recente verkopen van vergelijkbare woningen in hetzelfde gebied. Die hebben vaak een vergelijkbare erfpachtsituatie, met naar verwachting een vergelijkbare canon. In een wijk waar de meeste woningen op erfpacht staan, zit het effect van de erfpacht dus al grotendeels in de verkoopprijzen van de buurt.
Het verschil wordt vooral zichtbaar als de situatie van uw woning afwijkt van die van de buurt. Bijvoorbeeld omdat de canon bij uw woning al is afgekocht terwijl dat bij de buurwoningen niet zo is, of juist andersom. Ook daarom is het belangrijk dat de taxateur zowel uw akte als de erfpachtsituatie van de referentiewoningen goed beoordeelt.
Een veelvoorkomend misverstand
"De erfpacht is afgekocht, dus de grond is van mij." Dat klopt niet. Ook bij een eeuwigdurend afgekocht recht blijft de gemeente eigenaar van de grond, en blijven de voorwaarden uit de akte gelden. Wie de grond echt in eigendom wil, kan in sommige gebieden van Den Haag het zogeheten bloot eigendom van de gemeente kopen. Dat is een aparte stap.
Waar u op let als u een erfpachtwoning koopt
- Vraag de erfpachtakte op vóórdat u een bod doet, niet pas daarna.
- Kijk welke algemene bepalingen gelden en of er een einddatum of een canonherziening aankomt.
- Reken de canon mee in uw maandlasten, en vraag uw hypotheekadviseur hoe uw geldverstrekker ermee omgaat.
- Laat de woning taxeren door een taxateur die de Haagse erfpacht kent.
Waarom de taxateur de akte moet lezen
Uw geldverstrekker wil weten wat de woning waard is, inclusief de gevolgen van de erfpacht. Een taxatie die daar onvoldoende rekening mee houdt, valt te hoog of te laag uit. Daarom vraag ik bij elke taxatie van een erfpachtwoning om de akte, en verwerk ik de canon, de looptijd en de voorwaarden zorgvuldig in de waardering.
Twijfelt u wat erfpacht voor uw woning betekent? Lees meer over taxaties in Den Haag of neem gerust contact op.